Konut & Emlak

Emlak Vergisi Hesaplama

Emlak vergi değerinden konut, işyeri, arsa ve arazinin 2026 yıllık emlak vergisini ve taksitlerini hesaplayın.

Güncelleme: 28 Ekim 20262026 oranları

Sonuç

Yazdıkça güncellenir

Yıllık emlak vergisi

4.800,00 TL

dört bin sekiz yüz Türk Lirası

Mart–Mayıs (1. taksit): 2.400,00 TL
Kasım (2. taksit): 2.400,00 TL
Uygulanan oran: binde 2

Nasıl hesaplanır?

Emlak vergisi, belediyenin belirlediği vergi değeri üzerinden yıllık olarak alınır (1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu). Bina vergisi md. 8'e, arsa ve arazi vergisi md. 18'e göre hesaplanır; büyükşehir belediye sınırları ve mücavir alanlarda oranlar %100 artırımlıdır. Yıllık vergi iki eşit taksitte ödenir.

Yıllık vergi = vergi değeri × hisse × oran

Oran = kanuni oran × 2 (büyükşehirde)

Taksit = yıllık vergi / 2 (Mart–Mayıs ve Kasım)

Yıllık vergi

= vergi değeri × hisse × oran

Oran

= kanuni oran × 2 (büyükşehirde)

Taksit

= yıllık vergi / 2 (Mart–Mayıs ve Kasım)

Örnek hesaplama

İstanbul'da vergi değeri 3.200.000 TL olan, tamamı size ait bir daire:

Konut oranı binde 1, büyükşehirde binde 2.
3.200.000 TL × binde 2 = 6.400 TL yıllık; Mayıs ve Kasım'da 3.200 TL.

Büyükşehir dışında vergi değeri 1.500.000 TL olan bir arsa: 1.500.000 TL × binde 3 = 4.500 TL.

Emlak vergisi oranları

Emlak vergisi oranları (1319 sayılı Kanun md. 8 ve 18)
Taşınmaz	Büyükşehir dışında	Büyükşehirde
Taşınmaz: Konut (mesken)	Büyükşehir dışındabinde 1	Büyükşehirdebinde 2
Taşınmaz: İşyeri ve diğer binalar	Büyükşehir dışındabinde 2	Büyükşehirdebinde 4
Taşınmaz: Arsa	Büyükşehir dışındabinde 3	Büyükşehirdebinde 6
Taşınmaz: Arazi (tarla, bahçe)	Büyükşehir dışındabinde 1	Büyükşehirdebinde 2

Vergi değerine göre yıllık konut emlak vergisi

Konut (mesken) için yıllık emlak vergisi, tam hisse
Vergi değeri	Büyükşehir dışında	Büyükşehirde
Vergi değeri: 500.000 TL	Büyükşehir dışında500 TL	Büyükşehirde1.000 TL
Vergi değeri: 1.000.000 TL	Büyükşehir dışında1.000 TL	Büyükşehirde2.000 TL
Vergi değeri: 2.000.000 TL	Büyükşehir dışında2.000 TL	Büyükşehirde4.000 TL
Vergi değeri: 3.000.000 TL	Büyükşehir dışında3.000 TL	Büyükşehirde6.000 TL
Vergi değeri: 5.000.000 TL	Büyükşehir dışında5.000 TL	Büyükşehirde10.000 TL
Vergi değeri: 10.000.000 TL	Büyükşehir dışında10.000 TL	Büyükşehirde20.000 TL

Sık sorulan sorular

2026 emlak vergisi oranları nedir?

Oranlar 1319 sayılı Kanunda yazılıdır: konut (mesken) binde 1, işyeri ve diğer binalar binde 2, arsa binde 3, arazi (tarla, bahçe) binde 1. Büyükşehir belediye sınırları ve mücavir alanlarda bu oranlar %100 artırımlı, yani iki katı uygulanır; büyükşehirde konut için oran binde 2 olur.

Emlak vergisi nasıl hesaplanır?

Belediyenin belirlediği emlak vergi değeri, taşınmazın türüne ve bulunduğu yere göre oranla çarpılır. Büyükşehirde vergi değeri 2.400.000 TL olan bir konutun yıllık emlak vergisi 4.800 TL, her taksiti 2.400 TL olur. Hisseli taşınmazda her malik kendi hissesine düşen kısmı öder.

Emlak vergi değeri nereden öğrenilir?

Vergi değerini taşınmazın bağlı olduğu belediye hesaplar. Değeri belediyenin emlak vergisi borç sorgulama ekranında, e-Devlet'teki belediye hizmetlerinde veya önceki yılın tahakkuk belgesinde bulabilirsiniz. Satış bedeli veya piyasa değeri emlak vergi değeri değildir.

2026'da emlak vergisi neden arttı?

2026 için arsa ve arazi metrekare birim değerleri yeniden takdir edildi. 7566 sayılı Kanunla değişen geçici 23. maddeye göre 2026 bina ve arazi vergi değerleri, 2025 yılına ait vergi değerlerinin "iki kat fazlasını geçemez". Sonraki yıllarda değerler yeniden değerleme oranının yarısı yerine tamamı kadar artar. Sınırı belediye uygular; hesaplayıcıya belediyenin bildirdiği güncel değeri girin.

Emekliler emlak vergisi öder mi?

Geliri yalnızca sosyal güvenlik kurumlarından aldığı aylıktan ibaret olanlar, hiç geliri olmadığını belgeleyenler, gaziler, engelliler ve şehitlerin dul ve yetimleri; Türkiye'deki tek meskenleri brüt 200 m²'yi geçmiyorsa bu konut için sıfır oranla vergilendirilir (1319 sayılı Kanun md. 8, 2006/11450 sayılı BKK). Şartları taşıyanlar belgeleriyle belediyeye başvurur.

Emlak vergisi ne zaman ödenir?

Yıllık vergi iki eşit taksitte ödenir: birinci taksit Mart, Nisan ve Mayıs aylarında, ikinci taksit Kasım ayında (md. 30). Süresinde ödenmeyen taksite gecikme zammı uygulanır.

Değerli konut vergisi nedir?

Emlak vergisinden ayrı bir vergidir: 2026 için vergi değeri 17.711.000 TL üzerindeki konutlara artan oranlı (binde 3, 6 ve 10) uygulanır ve beyanla ödenir (1319 sayılı Kanun md. 42–44). Bu hesaplayıcı değerli konut vergisini kapsamaz.

Kaynaklar

Vergi değerini belediye belirler; muafiyet, sıfır oran, değerli konut vergisi ve gecikme zammı hesaba katılmaz. Kesin tutar belediyenin tahakkukunda yer alır. Sonuçlar bilgi amaçlıdır.